계약 갱신 청구권이란? 5% 인상 제한과 거절 사유까지 완벽 정리!

 

최근 전세 시장이 급변하면서, 임차인 보호를 위한 제도인

‘계약 갱신청구권’에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

하지만 정확한 제도 내용을 알지 못하면 불이익을 당할 수도 있는데요.

오늘은 계약 갱신청구권의 개념부터 임대료 인상 제한, 거절 사유까지 한눈에 정리해드립니다.

 

 

계약 갱신청구권이란?

 

계약 갱신청구권은 임차인이 일정 기간 내에 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 2020년 7월 도입된 임대차 3법 중 하나로, 임차인의 주거 안정성을 확보하기 위해 마련된 제도입니다.

 

📌 행사 조건 정리:

• 행사 시기: 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
• 행사 횟수: 1회
• 갱신 기간: 2년
• 갱신 조건: 기존 계약과 동일 조건 원칙 (단, 임대료 인상은 제한적 허용)

임차인이 정해진 기간 안에 계약 갱신을 요청하면, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 

임대료 인상은 최대 5%까지!

 

계약 갱신청구권을 행사할 경우, 임대인은 기존 계약 대비 최대 5%까지만 임대료를 인상할 수 있습니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 전월세 상한제 규정에 따른 것입니다.

 

✔️ 5% 인상 제한의 핵심 포인트:

• 보증금 또는 월세의 총합 기준 5% 이내 증액
• 전세에서 반전세, 월세로 전환 시에도 동일하게 적용

📊 예시: 보증금 3억 원 → 갱신 시 최대 3억 1,500만 원까지 가능
→ 반전세로 전환 시엔 전월세 전환율 기준으로 월세 환산 필요

 

임대료 계산 바로가기

 

계약 갱신청구권 거절 사유는?

 

임대인이 계약 갱신 요청을 거절할 수 있는 경우는 법에서 엄격히 제한되어 있습니다. 아래 조건 중 하나에 해당해야만 정당한 거절로 인정됩니다.

 

정당한 거절 사유

 

1. 임차인이 2기분 이상 차임 연체
2. 허위 또는 부정한 방법으로 계약 체결
3. 주택 전대를 무단으로 시행
4. 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손
5. 주택이 멸실되어 거주 불가능한 상태
6. 임대인 또는 가족이 실거주 목적으로 사용 예정
7. 합의 하에 보상을 제공하고 계약 종료

이 중에서도 가장 많이 사용되는 사유는 임대인의 실거주 목적입니다. 단, 이 경우에도 실제로 입주하지 않으면 나중에 손해배상 청구 대상이 될 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

계약 해지 시 임차인의 권리

 

계약이 갱신된 이후라도 임차인은 원할 경우 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

다만, 임대인에게 계약 해지 통지를 하면 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다.

이는 묵시적 갱신 계약 해지 규정을 따릅니다.

 

✔️ 예시: 7월 1일 해지 통보 → 10월 1일 계약 종료

 

 

계약 갱신청구권 핵심 요약

 

행사 주체	임차인
행사 가능 시점	임대차 만료 6개월~2개월 전
행사 횟수	1회
갱신 기간	2년
임대료 증액 제한	최대 5% (보증금 또는 월세 기준)
임대인의 거절 가능 사유	실거주 목적 등 정당한 사유 필요
임차인의 해지	언제든 가능, 단 해지 통지 후 3개월 후 종료

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임대차 2법, 계속 유지될까?

 

계약 갱신청구권과 전월세 상한제가 도입된 지 4년이 지났습니다.

 

그 사이 많은 긍정적 효과도 있었지만, 동시에 임대인들의 매물 회수, 시세 왜곡,

이중 가격 형성 등 여러 문제점도 나타나고 있습니다.

 

정부와 전문가들 사이에서는 제도 개선 또는 보완에 대한 논의가 계속되고 있으며,

단기 폐지는 어렵지만 장기적으로는 손질이 불가피하다는 분석도 나오고 있습니다.

 

마무리: 권리도 의무도 정확히 알고 계약하세요!

 

계약 갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 강력한 수단이지만,

동시에 정확한 행사 요건과 거절 사유를 모르고 있다면 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

👉 계약 전에는 항상 행사 조건, 기간, 인상 한도, 해지 절차 등을 꼼꼼히 확인하세요!

 

 

 

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